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Dación en pago: ni IRPF, ni plusvalía

¿Qué es la dación en pago?

Se trata de un mecanismo de carácter jurídico que consiste, a modo general, en un acuerdo entre el banco y el deudor para saldar la deuda debido a no poder hacer frente al pago del préstamo hipotecario, entregando al banco la casa y aceptándola éste dando por liquidada la deuda por completo, sin otros pagos de intereses ni cantidades pendientes.

En la actualidad, todos nosotros estamos familiarizados y se podría decir que más que acostumbrados a tener noticia y asistir a ejecuciones hipotecarias y daciones en pago. Si estas actuaciones ya de por si suponen para la persona que lo sufre un hecho bastante dramático por la pérdida del inmueble que en muchas ocasiones constituye también su vivienda habitual, a esto se le suma la insensibilidad por parte de las administraciones tributarias en cuanto al tratamiento fiscal de la transmisión.

Situación previa

Hasta la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2014, un contribuyente que hubiera comprado una vivienda y no tuviera la capacidad económica de hacer frente a las cuotas hipotecarias correspondientes se enfrentaba a una ejecución o bien, según el caso, a una dación en pago previa negociación con el banco. Y por si esto no fuera suficiente, se encontraba además con tener que afrontar el gasto de la liquidación de la ganancia patrimonial y plusvalía derivada de la operación.

Imaginemos un ejemplo en este sentido: una persona que compra una vivienda por 150.000€ y pasado un tiempo, el precio de mercado de la vivienda cambia (normalmente al alza, supongamos que en este caso es así). Si el propietario decide vender o donar la casa, estaba obligado al pago del impuesto correspondiente por el aumento en el precio de la vivienda, ya que si supuestamente el precio de la vivienda ha sufrido un aumento, el propietario ha obtenido un beneficio. Si suponemos que en ese momento el precio ha aumentado a 200.000€, la ganancia patrimonial (plusvalía) es de 50.000€. Esta última cantidad constituye la base para calcular el importe del impuesto a pagar.

De manera que resultaba una verdadera incongruencia que una persona que hubiera perdido su vivienda por impago registrara en términos fiscales una ganancia patrimonial, ya que esa persona no era precisamente más rica sino más bien todo lo contrario: busca vender o entregar la casa porque se encuentra en la imposibilidad de hacer frente a su pago íntegro.

Legislación y cambios

Un primer cambio legislativo se produce en el año 2012, introduciéndose una exención para el IRPF y una inversión del sujeto pasivo en la plusvalía municipal a través del Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, pero la realidad es que esta ley tenía un alcance práctico limitado. Dichas medidas se aplicaban solamente a los deudores situados en el llamado “umbral de exclusión” que la propia ley definía como restrictivo.

Posteriormente en el año 2014, con la nueva reforma fiscal se produce un cambio radical en cuanto a los requisitos exigidos, estableciéndose una exención tributaria en los supuestos de dación en pago y también en las ejecuciones hipotecarias tanto judiciales como notariales.

Se trata del Real-Decreto Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, que introduce una nueva letra d) al apartado 4 del artículo 33 de la Ley del IRPF, declarando exenta de tributación la ganancia patrimonial derivada, como ya se apuntaba, de la dación en pago de la vivienda habitual o la transmisión de la vivienda como consecuencia de la ejecución hipotecaria de la misma.

En el mismo sentido, introduce una letra c) al apartado 1 del artículo 105 de la Ley de Haciendas Locales, declarando la exención de la plusvalía para estos mismos supuestos:

c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.”

Requisitos legales

Tal y como es de esperar, es necesario cumplir con una serie de requisitos que la ley establece al respecto para disfrutar del beneficio de la exención y que son los siguientes:

  • que la ejecución hipotecaria o la dación en pago recaiga sobre vivienda habitual.

    A estos efectos, se considera como vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a dos años.

  • que ni el deudor ni cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar así la enajenación de la vivienda.

  • Que la deuda garantizada con hipoteca que recae sobre la vivienda habitual haya sido contraída con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Se trata de requisitos de carácter objetivo, habiendo obviado el legislador los requisitos subjetivos, (véase que el deudor se encuentre en situación de desempleo) de manera que nos encontramos con una norma con un amplio ámbito de aplicación.

Eficacia retroactiva

Resulta interesante resaltar una particularidad contenida en la nueva legislación y es que la exención opera desde el 1 de enero de 2014 pero también surtirá efectos para los ejercicios anteriores no prescritos, de manera que tiene efectos retroactivos.

Es decir, que si un contribuyente asumió a partir del ejercicio de 2010 la tributación por una dación en pago o una ejecución que generó una plusvalía municipal, podrá reclamar a Hacienda Municipal la devolución del dinero ya abonado.

Conclusión

En definitiva, se trata de un tratamiento fiscal beneficioso ofrecido a la dación en pago de la vivienda habitual que debemos interpretar desde un punto de vista de justicia y cohesión social.

Sin embargo, no hay que olvidarse de la realidad y lo cierto es que ésta nos muestra que la ley sigue resultando claramente insuficiente ya que el hecho de conseguir una disminución en el pago de los impuestos a la hora de entregar las llaves de tu vivienda no soluciona en absoluto el drama tanto económico como social que supone tener que abandonar tu casa por la imposibilidad de hacer frente al pago de la hipoteca.

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